暴跌90%，“换帅”后绿城中国创下19年来最低中期净利

　　营收翻了40倍，股东应占净利却不如19年前。

　　近日，绿城中国（03900.HK）公告了2025年中期业绩，这是中交系老将刘成云空降接任董事会主席后交出的首份“成绩单”。

　　这份中期业绩报告显示，绿城中国的期内营收、毛利双双下滑，公司股东应占净利润仅为2.1亿元，相比去年同期的20.45亿元，跌近90%。

　　2.1亿元的数据，创下绿城中国自2006年在港交所上市以来最低中期净利润纪录。

　　绿城中国上市首年，即2006年，绿城中期收入为12.10亿元，公司股东应占净利为2.57亿元。如今，绿城的半年度营收是当年的40多倍，但净利润还不如19年前。

　　公司股东应占净利暴跌

　　绿城中国近日披露的中期业绩报告显示，截至2025年6月30日止的半年度，其营收为533.68亿元，同比下降23%；毛利为71.59亿元，同比下降21%；期内净利为12.11亿元，同比下降64%；公司股东应占净利润为2.10亿元，同比下跌近90%。

　　对于营收、毛利、净利全面下滑的情况，绿城中国在业绩报告中解释称，下降的原因为结转不均，主要受到了2025年上半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降了22.7%，这导致了收入的同比下降。

　　此外，绿城中国称，公司今年积极推动长库存去化，2025年中期计提了相关资产减值损失19.33亿元，进而影响了股东应占利润。

　　去年，在绿城中国前董事会主席张亚东执掌绿城的最后一年，该公司的净利润就已腰斩，尽管年营收达到1585亿元，但股东应占利润仅有15.96亿元，同比下降49%。

　　在今年3月31日召开年度业绩发布会前夕，绿城中国突然“换帅”，来自中交体系、任中交集团的党委常委和副总经理的刘成云接替张亚东，出任绿城中国董事会主席一职。

　　从中报披露的数据来看，“换帅”暂时未能挽回绿城业绩下滑和净利润大跌的颓势。

　　不过，撇开盈利问题，仅从销售端来看，近年来拼命拿“地王”的绿城，仍是地产住宅开发行业中为数不多还能玩高周转模式的代表。

　　中期数据显示，今年上半年绿城取得总合同销售约人民币1222亿元，跃升至行业第二，其中自投项目销售约人民币803亿元，权益销售额约539亿元，位列行业第五；上半年新增35个项目，总建面355万平方米，预计可售货值达907亿元，位列行业第三位。

　　绿城中国称，上半年回款率达到96%，有力支撑了项目再投资，上半年首开项目平均去化率达到80%，较去年同期提升2个百分点。

　　从财务角度看，账面银行存款及现金（包括抵押银行存款）约为人民币667.95亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍；债务结构方面，短债占比为16.3%；由于有央企大股东背书，其总借贷加权平均利息成本为3.6%，较2024年同期的4.0%下降40个基点。

　　少数股东拿走了大部分利润

　　近年来，地产行业风云变幻，头部房企座次已经有了极大改变，按照全口径销售额计，有“地王收割机”之称的绿城中国已坐稳行业前三。

　　然而，尽管销售额、营收、新增土储都位于行业前列，融资成本也比照央企水平，但绿城的净利润水平却一直与其规模以及实力地位不匹配。

　　2006年绿城中国在港交所上市，交出的第一份中期业绩中，其营收为12.10亿元，公司股东应占净利为2.57亿元。而现在，绿城的半年营收已是当年的40多倍，但公司股东应占净利润竟然比19年前还少了几千万。

　　绿城的净利润为何如此低？

　　从今年的中报来看，绿城的销售开支、行政开支、财务费用、税项不仅没有增长，而且都在大幅下降。其中，行政开支为15.23亿元，同比下降了9.9%；销售开支为10.57亿元，同比下降6.1%；利息开支为29.53亿元，同比减少了7.45亿元；税项则同比少了3个多亿，从13.49亿元降至10.26亿元。

　　按理说，绿城从上述几项中省下不少钱，其净利润也该有所上升，然而事实并非如此。

　　对于净利的下滑，从半年报中可以看出有如下几个原因。

　　首先，其分占合营企业业绩亏损为4.19亿元，分占联营公司业绩盈利为1.49亿元，合计亏损了2.7亿元，较去年同期增加亏损0.6亿元。不过，这只是一个很小的因素。

　　在若干资产的减值亏损计提与拨回一项中，绿城中国称，公司基于谨慎性原则，对部分物业进行了减值测试，根据测试结果，本期计提非金融资产减值亏损17.17亿元，这相比去年同期，多计提了近3亿元。

　　此外，该公司还结合预期信用损失减值模型结合应收款对象、账龄等因素，计提减值亏损2.16亿元。这主要是因为房地产市场下行，对应收合营企业和联营公司款项计提减值所致。

　　此外，公司股东应占净利仅为2.10亿元，还与绿城中国的非控股股东权益占比过高有关。

　　中期报告显示，绿城中国期内溢利为12.11亿元，但是非控股股东权益拿走了10.01亿元的净利润，所以上市公司股东所占净利仅剩下2.10亿元。这意味着非控股股东拿走了83%的净利润。

　　而在去年同期，非控股股东拿走的净利润占总数的比值为38%。

　　今年，在绿城中国营收、毛利以及净利润均有下滑的情况下，非控股股东拿走了更多比例的净利。

　　截至2025年6月30日，绿城中国的资产净值为1193.23亿元，其中绿城中国普通股股东应占权益为355.71亿元，同比略有下滑，而非控股股东权益则为837.52亿元，同比上升8.5%。

　　这里的非控股股东权益，即少数股东权益，少数股东分走大部分利润在房地产行业早已屡见不鲜。有业内人士认为，少数股东权益和少数股东损益科目往往容易被投资者忽视，但其却潜藏着明股实债、盈利调节等风险。

　　少数股东权益是合并资产负债表的净资产中属于少数股东的部分，从2017年至今，由于房企合作开发、小股操盘或在项目中引入投资方的现象增多，少数股东权益普遍增长。少数股东权益若占比过大，在项目盈利分配时，少数股东就能按权益比例分走不少利润，从而影响公司股东净利。

　　有机构统计，自2024年起房地产市场下行，利润空间被压缩，但少数股东在部分项目中，受权益保障机制或合作协议的保护，其利润分配相对稳定，公司股东应占利润降幅更大，2024年上半年，71家内房股少数股东合计分走利润95.46亿元，而当期这71家房企的净利润总和为-655.97亿元。多家房企在经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益。

　　从今年中期绿城的利润去向来看，少数股东也拿走了上市公司大部分的溢利。

　　不过，在中期业绩会上，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在谈到股东应占利润大幅下滑时，则归因于计提相关资产减值损失。他表示，上半年公司积极推动长库存去化，中期计提相关资产减值损失19.33亿元。

　　这确实也是许多房企近年来利润表现不佳的重要原因之一。针对未来会否还有大金额减值，耿忠强则回应称，具体数字很难预估，因为市场环境会变，公司自身的经营策略也会做适时调整，相信长库存减值压力是每一家房企都不可回避的难题。