美房地产市场何时会再次崩盘？专家这样说

　　当住房需求不足或供应过剩导致房价暴跌时，房地产市场崩盘便会发生。引发房地产市场崩盘的因素多种多样，既包括经济衰退，也涵盖导致购房负担能力下降的高抵押贷款利率。房地产崩盘既存在利好面（如房价走低），也有不利影响（如已积累的资产净值缩水、财务状况趋紧）。那么，2025 年底房地产市场将走向何方？

　　想在 2025 年底前买房？以下是你需要了解的信息。

　　房地产市场何时会崩盘？

　　总体而言，经济学家认为 2025 年全年都不太可能出现房地产市场崩盘。摩根大通（JPMorgan）近期发布的分析显示，预计住房供应不会超过需求。

　　房地产专家指出，住房供应正逐步增加 —— 但关键在于 “逐步” 二字。要引发市场崩盘，供应增速必须大幅加快才行。

　　就业数据显示暂无崩盘迹象

　　数据分析公司 Cotality 首席经济学家塞尔玛・赫普（Selma Hepp）在电子邮件中表示：“除非失业率出现大幅飙升（目前预测中并无此情况），否则房地产市场有望从 2023 年的低谷继续回升。”

　　当前数据也印证了这一点：美国劳工统计局 2025 年 8 月的就业数据显示，失业率为 4.3%，与 2025 年 8 月相比几乎没有变化。（截至本文发布时，由于政府停摆，劳工统计局尚未公布 9 月数据。）

　　部分地区房价仍在上涨

　　房价是否在下跌？有小幅下跌。Cotality 在近期报告中指出，2025 年 8 月房价同比（与 2024 年 8 月相比）下降 1.3%。不过，仍有多个州（尤其是中西部地区）的房价实现了上涨。

　　房产平台 Zillow 发布的《2025 年 7 月房价与房屋销售预测》显示，2025 年美国全国房价总体将呈下降趋势，年末房价较年初将下跌 0.9%。

　　赫普预测，由于抵押贷款利率下降以及现有房屋挂牌量增加，房屋销售量可能会上升。尽管今年抵押贷款利率或许不会大幅下跌，但近几周已呈现逐步下降趋势。

　　房地产市场崩盘：供需动态

　　房地产市场要崩盘，供需关系必须严重失衡，且供应占优。回顾 2025 年上半年，我们可以发现，尽管供应在增加，但供需差距远不及 2008 年那般悬殊。截至 2025 年 8 月，圣路易斯联邦储备银行的数据显示，住房供应周期为 7.4 个月。

　　房地产与抵押贷款行业市场情报公司 CJ Patrick Co． 的创始人兼首席执行官里克・沙尔加（Rick Sharga）表示：“在买卖双方平衡的正常市场中，住房供应周期应为 6 个月。” 作为对比，2008 年金融危机爆发前，住房供应严重过剩，供应周期长达 13 个月 —— 这一数字不仅是 6 个月平均水平的两倍多，与当前 7.4 个月的供应周期相比，也存在巨大差距。

　　当前市场供应也受到需求的抵消，部分原因可能是消费者利用抵押贷款利率下降的机会入市购房。例如，2025 年 10 月底，30 年期固定利率抵押贷款的平均利率为 6.19%。虽然这一利率远高于 2021 年初的历史低位，但当时低于 3% 的利率水平已不太可能重现。因此，急于购房的买家正借此机会在市场中立足，开始积累房产净值。若未来利率进一步下降，房主还可通过 refinance（抵押贷款再融资）节省更多开支。

　　当下可从房地产危机中吸取的教训

　　2007 年爆发的房地产崩盘曾引发全球金融危机，至今仍深深影响着许多经济学家和消费者的想法。但如今，引发当年崩盘的因素已不复存在。

　　沙尔加表示：“如今房地产市场的动态，与当年引发房地产危机的状况相比，几乎所有方面都不同了。这包括住房供应有限、房产净值水平高、经济稳健，以及抵押贷款借款人必须满足严格的资质要求。”

　　如今的抵押贷款也与过去大不相同。曾经那种 “低文件 / 无文件” 抵押贷款，以及任何人都能享受零首付的时代已一去不复返。如今，贷款机构更倾向于选择愿意投入自有资金的买家。目前最低首付比例的贷款通常是 VA 贷款（退伍军人贷款，可零首付）和 FHA 贷款（联邦住房管理局贷款，最低首付比例仅 3.5%），但这两种贷款仍要求对借款人的收入、资产和就业情况进行严格核查。

　　随着次级贷款产品的消失，以及大多数贷款机构要求买家支付首付，如今房主拥有的房产净值也远高于 21 世纪初的水平。目前，美国普通民众的房产净值平均超过 30 万美元。

　　迪武恩盖伊（Divounguy）指出，2007 年时，那些无力承担月供的房主通常几乎没有房产净值。

　　“当他们的房子卖不出去时，无法通过降低挂牌价来促成交易，” 迪武恩盖伊说，“结果就是，许多人选择放弃自己的房子。”

　　与之相反，如今卖房的人大多拥有充足的房产净值，即便需要尽快出手，也有能力降低售价。

　　“在大多数房地产市场，房产净值仍接近历史高位，” 迪武恩盖伊表示，“由于疫情期间抵押贷款利率处于历史低位，大多数房主的月供都极低。因此，抵押贷款违约率和问题房产销售量（如法拍房）仍保持在较低水平。”

　　房地产市场崩盘的信号

　　无论你是在关注自家房产的价值，还是计划购买新房，都可能想要留意未来房地产市场崩盘的迹象。房地产专家云（Yun）表示，经济冲击（如股市大幅崩盘、大规模且持续的裁员）以及住房供应大幅增加，都可能是房地产市场崩盘的信号。

　　赫普指出，若失业率迅速上升，房主无力承担月供，且无法将房屋出售，就可能因丧失抵押品赎回权而失去房屋。法拍房数量大幅增加会导致房价下跌，进而可能引发房地产崩盘。

　　“目前，部分市场可能面临的问题是与抵押贷款无关的成本大幅上升，如房产保险和税费，” 赫普说，“对于固定收入家庭而言，这可能是更大的担忧 —— 如果他们无法再承担这些支出，可能会选择卖房。若因此导致大量房屋挂牌，可能会压低房价并削弱房地产市场。不过，由于住房短缺的影响仍超过这些额外支出的影响，房地产崩盘（尤其是大范围崩盘）的可能性不大。”

　　沙尔加建议消费者关注当地市场状况，如人口和就业市场是在增长还是萎缩，以及工资水平、房屋销售量和房价的变化趋势。

　　“尽管全国性房地产崩盘的可能性仍然很小，但每个市场都有其独特性 —— 有些市场可能在全国房价上涨的同时出现下跌，” 沙尔加表示，“不过，跌幅可能不足以称之为‘崩盘’，但对部分房主而言，仍会产生显著影响。”

　　房地产市场崩盘对购房者意味着什么？

　　房地产崩盘对购房者而言利弊参半。崩盘通常伴随着失业等其他不利经济状况。即便房价下跌，许多美国人也可能发现更难获得抵押贷款资格。

　　另一方面，部分购房者可能会欢迎崩盘。房价下跌可能意味着那些有存款且工作稳定的人，能优先获得更实惠的住房。还有一小部分购房者认为任何形式的房地产崩盘都有好处。贷款平台 LendingTree 2024 年 12 月的一项调查显示，36% 的受访者希望房地产市场崩盘，原因包括期待市场稳定、降低房产税等。其中，8% 的受访者认为崩盘能帮助自己买房。

　　房地产市场崩盘对售房者意味着什么？

　　在房地产崩盘期间，无需卖房的房主可能更愿意等待，直到房价回升。就像上一轮房地产崩盘时那样，若抵押贷款 “资不抵债”（即未偿还的贷款金额超过房屋价值），并不会立即影响你的财务状况。

　　但如果你需要卖房，可能就得考虑更具竞争力的定价。崩盘时期的购房者会寻找低价房源，最终你的售房利润可能会低于预期。

　　如何为潜在的房地产市场崩盘做准备

　　如果你担心房地产市场何时会再次崩盘，可以采取以下措施保护自己的财务状况：

　　房地产市场崩盘常见问题

　　2025 年房价会下跌吗？

　　部分经济学家预计，2025 年底前房价会下跌，但跌幅不足以引发房地产市场崩盘。Zillow 的专家预测，2025 年房价将下降 0.9%。

　　2025 年适合买房吗？

　　是否适合买房取决于你的个人财务状况。对有些人来说，如果收入、负债情况和就业稳定性能够支撑目标房屋的月供，那么 2025 年可能是买房的好时机；对另一些人来说，2025 年可能更适合偿还债务、积累首付，以便未来能获得更优惠的抵押贷款利率。

　　房地产市场有可能再次崩盘吗？

　　未来房地产市场确实存在再次崩盘的可能性，但经济学家认为短期内不太可能发生。