美国房地产市场 投资者占购房者比例达五年最高

　　核心要点

　　2025 年第二季度，个人与机构房地产投资者购买了全美三分之一的独栋住宅。房地产数据提供商 BatchData 的数据显示，据 CJ Patrick 公司报告，这一比例较第一季度的 27% 有所上升，且创下近五年最高纪录。2024 年，投资者在住宅销售中的占比为 25.7%。

　　尽管投资者的购房占比有所提高，但其购房绝对数量却有所下降。今年第二季度，投资者购房数量较去年同期减少 1.6 万套，但今年整体房屋销量也远低于去年 —— 这正是投资者占比上升的原因。目前，美国 8600 万套独栋住宅中，约 20% 仍为投资者所有。

　　BatchData 联合创始人兼首席创新官伊沃・德拉吉诺夫（Ivo Draginov）表示：“尽管第二季度投资者购房数量多于售房数量，但他们仍售出了超过 10.4 万套房屋，其中 45% 出售给了传统购房者。因此，投资者不仅继续为疲软的房屋销售市场提供必要的流动性，还为市场带来了亟需的房源 —— 既包括租赁房源，也包括供自住者购买的房源。”

　　尽管大型机构投资者在独栋住宅租赁领域占据媒体头条，但小型投资者才是市场的主力，占比超 90%。这类投资者通常拥有 10 套及以下房产；而拥有 1000 套及以上房产的大型投资者，在投资者所有房产中的占比仅为 2%。

　　与个人投资者不同，机构投资者目前已连续六个季度出现 “售房多于购房” 的情况。Parcl Labs 的分析显示，美国最大的几家房屋租赁公司 ——Invitation Homes、Progress Residential、American Homes 4 Rent 和 FirstKey Homes，在今年第三季度均呈现 “售房多于购房” 的态势。

　　CJ Patrick 公司创始人兼首席执行官里克・沙尔加（Rick Sharga）指出：“他们并未退出该领域，只是将资金转向‘定制租赁社区’（build-to-rent communities）。但这一转变意味着，小型投资者和传统购房者面临的竞争将减少，同时市场也会新增更多租赁房源 —— 当前市场亟需这类房源，因为许多年轻人因无力购房而选择租房。”

　　从地区分布来看，得克萨斯州、加利福尼亚州和佛罗里达州的投资者所有房产数量最多，这在很大程度上是因为这三个州也是美国人口最多的州。而投资者所有房产占比最高的州则是夏威夷州、阿拉斯加州、蒙大拿州和缅因州，这些州同时也是旅游热门州。

　　投资者向来青睐低价房产，因为这类房产在未来转售时往往能带来最高收益。CJ Patrick 的报告显示，今年第二季度，投资者每套房产的平均购买价为 455，481 美元，远低于 512，800 美元的全国平均房价。不过，由于整体房价持续上涨，这一价格仍是过去六个季度以来投资者的最高平均购房价。

　　投资者持有的房产通常要么面积较小，要么位于房价较低的市场。大型投资者的购房价格更低，其平均购房价为 279，889 美元，平均售价则为 334，787 美元。机构投资者主要集中在中西部和南部地区，这些地区的房价低于全国平均水平。