经过二十余年高速发展，房地产行业正步入“存量时代”，如何在新型城镇化下半场顺势而为、跨越周期，考验着每一家房企的战略选择和执行力度。
在行业深耕多年的中国金茂，寻到了一套独具“金茂特色”的打法：在地产调整期以增量发展带动存量消化、以极致周转加快资金回流、以产品升级稳固市场地位，经过六年两个周期的规划，实现从“活下来”到“活得好”、“活出彩”的发展蓝图。
今年上半年，中国金茂多项财务数据稳健兑现。期内，该公司实现归母净利润10.9亿元、同比增长8%；剔除投资物业公平值损益后，归母净利润达11.23亿元；上半年毛利率16%，其中开发板块毛利率较去年同期提升1pct。
在业内看来，中国金茂是近两年来战略调整最突出、业绩提升最明显的房企之一，通过投资、产品、运营等多方面的“创标”，正逐渐发展为行业的“多面手”和“优等生”。在房地产“止跌回稳”关键期，提供了一份企业穿越周期的绝佳样本。
盈利提升印证战略可行性
2025年的房地产开发商，仍处于业绩深度调整期。
机构统计数据显示，目前披露上半年业绩的286家房企中，净利润为负的企业共计89家，合计亏损规模超千亿，不少房企仍处在销售规模下滑、资产计提大额减值的困境中。
但大浪淘沙，市场盘整期方显企业本色，今年同样有部分企业逆势增长，交出亮眼答卷。中国金茂便是典型案例之一。2025上半年，中国金茂实现营业收入同比增长14%；归母净利润同比增长8%；期内毛利同比增幅14%。
这一正向增长的中报成绩单，已阶段性印证了中国金茂新战略的可行性。
自去年以来，这家老牌房企频频出现新动作，不仅产品线持续焕新，还频繁出现在土拍市场，拿下不少核心城市的优质地块，项目操盘速度也不断提升，显示出明显的变革及进取心。
细究之下，中国金茂盈利突围的策略有三个。一是极致的“做优增量”，在坚持投资底线的同时，加大获取利润空间大的优质项目，提升项目运营效率，加快资金回流速度。通过优质项目“做一成一”，以及产品好、运营好、效率好，合力推动整体毛利率的提升。
二是极致的成本费用管控。今年上半年中国金茂继续“控费用”，销售、行政等开支继续同比下降，为提升盈利腾挪空间。
“开源节流”的同时，中国金茂不忘巩固“第二增长曲线”，创造新的利润增长极。期内，中国金茂以开发业务为核心，同时聚焦精品持有、品质服务和建筑科技，促进整体毛利的改善。在持有业务板块，零售商业及酒店经营业绩保持稳定，相关租金及创收稳定增长。
如果中国金茂继续保持上述节奏，未来两三年内，这家企业有望对财务报表进行根本性提升。
盈利能力稳步向好，中国金茂的当期销售也有亮眼表现。据中报数据，该集团上半年签约销售额534亿元，同比增长20%，行业排名首次跻身前十，是业内少部分销售逆势增长的房企之一。
好销售离不开好产品的支持。自发布四大全新产品系至今，金茂已有13个府系、7个璞系、4个满系和6个棠系项目入市，以一个“好房子”标准贯穿住宅开发从设计到交付的全周期，凭借建筑科技的核心竞争力，优选配套、做优服务，通过“金玉满堂”四大产品线提供全周期高品质的生活体验。
市场也对中国金茂的产品力投出肯定票。上半年，“金玉满堂”四大产品线多个项目首开告罄。其中，上海润雲金茂府首开当日售罄；长沙湘江金茂府首开114套房源售罄，成为6月长沙单盘销冠；璞系项目代表作西安璞逸东方首开摇号热销13亿，满系代表北京金茂满曜自开盘以来蝉联朝阳区普宅网签套数冠军；棠系项目成都东城金茂晓棠上半年六开六罄，成为现象级红盘。
在房地产规模触及天花板、但改善需求蕴藏极大空间的当下，中国金茂的产品溢价能力持续提升，住宅平均签约单价2.6万/平方米，较2024年、2023年价格增幅分别达18.2%和24%，稳占高端改善型市场。
优质新项目走出独立行情
在金茂当前的发展思路中，做优增量、盘活存量是重中之重，这与当前行业和政策的发展趋势不谋而合。近年来，中央及各地政府一方面优化土地出让，拿出高质量地块吸引房企，另一方面出台存量盘活政策，给企业消化“历史包袱”提供空间。
中国金茂对此有清晰的战略规划以及极强的落地能力。自去年以来，中国金茂的数轮投资及经营动作，已然走在资源换仓、调整结构的路上。
进入2025年，中国金茂继续发力，投资节奏更加精准、积极。上半年，基于“投好投足”的战略安排，金茂共获取16个优质项目，总土地款492亿元，全部位于一二线城市。其中，在北京、上海两个战略深耕城市投资324亿，占投资总额的66%，持续助力资源换仓。
如果将时间拉长到前八月，中国金茂的投资动作同样亮眼。中指研究院数据显示，今年前八月中国金茂的全口径新增货值达到803亿元，行业排名第四，权益新增货值也达到455亿元。
谈及今年的拿地节奏，中国金茂高级副总裁张辉表示，上半年从供给端看，各地政府普遍拿出区位更核心、素质更好的地块来供给。从需求端看，各家房企的拿地策略、投资重点高度趋同，这也导致核心一二线城市的“好地块”竞争非常激烈。
激烈的土拍环境下，中国金茂首要重视风险防范，在确保投资安全度的情况下，加大获取北京、上海、杭州、成都等核心城市的土地，实现对这些重点战略性城市的资源“补仓”。
管理层透露，截至上半年，金茂土储质量进一步提升，未售货值中69%位于华北、华东等经济发达区域，较24年底提升6pct，一线城市未售货值占比较24年底提升9pct。
聚焦高能级城市加大力度拿地，这一策略有其内在逻辑。一方面，当前行业改善型需求持续释放，这一投资特点可适配新周期下的改善需求。另一方面，通过拿好地、做优增量，金茂能通过新项目的带动，提升公司整体盈利走势。
除了聚焦好城市、好地块发力投资，中国金茂新项目的开发节奏也同步提升。据管理层透露，公司2024年以来新获取的项目，平均首开周期仅4.8个月，不仅全部达成拿地6个月首开的内控标准，首开平均去化率也达81%，真正实现了“快开盘、开好盘”。
以具体项目为例，2025年，北京金茂璞宜丰宜项目，在拿地后3个月即完成首开，热销18亿，成为丰台区量价标杆。成都东城金茂晓棠、长沙湘江金茂府、重庆金茂璞印金开等项目，拿地6个月即实现经营性现金流回正，整体运营效率在逐渐提升。
新项目的盈利能力也超出预期。管理层表示，较投资可研报告，中国金茂2024年以来获取的新项目，首开认购兑现度达132%，首开价格兑现度104%。“上半年新获取的 16 个项目，实现了量价双优，在市场上走出独立行情。随着这些项目逐渐地坐收，将带动公司整体毛利率提升。”
做优增量的同时，中国金茂也加速处理存量盘活问题，并制定了可量化的目标，今年是其“奋进计划”第一年，锚定全年处置35%的存量资源；具体方式上，包括争取规划调整、老盘新筑、大宗资产处置等。通过这几大动作，中国金茂有望全面实现资源换仓，打好穿越行业周期的根基。
六年发展规划路径清晰
不同于当前很多房企“摸着石头过河”、或者被动等待政策刺激托举，如今的中国金茂正在强大的主观能动性下，廓清未来数年的发展规划，路径清晰、实现度高。
具体而言，金茂将用2025~2027三年时间完成焕新，实现“活得好”；再用2028~2030的三年时间达成“活出彩”的目标。当下，该集团正处在“焕新金茂”的关键阶段，要在近三年消化80%的存量问题，全面修复资产负债表和损益表，率先走出独立行情。
中国董事会主席陶天海表示，具体到2025年下半年，公司将着重推动“三个加快、一个重视”。三个加快包括加快新项目去化、加快存量资源盘活、加快第二曲线打造，构建面向未来的竞争力；一个重视是基于行业仍在深度调整，要重视风险隐患的控制。
展望行业未来发展空间，陶天海认为，优质企业接下来的机遇会大过挑战。
他表示，目前房地产市场仍在探底和筑底过程中，市场企稳还需要时间，同时城市和房企之间的分化持续加剧，行业竞争格局将加速向“寡头竞争”转变，头部房企的市场份额持续提升。未来，中国房地产依然是规模巨大的产业，活下来的企业将有更多发展机会。
而截至目前，中国金茂的改革与实践充分证明了，通过产品引领走出市场独立行情是行得通的，通过项目成功操盘推动公司组织能力迭代升级是行得通的，通过做优增量和盘活存量实现三年焕新是行得通的，这坚定了管理层对未来健康发展的信心和决心。
长期而言，中金茂将巩固精品基因，通过好房子、好社区、好产品回应市场需求，构筑核心竞争力。针对国家的“好房子”发展战略，中国金茂提出“1234”产品战略，依托金玉满堂四大产品线，从产品设计、精益建造到品质交付，提供全周期的居住体验、构建行业产品标杆。
与此同时，在坚持城市运营商定位的基础上，中国金茂将持续深化业务内涵，坚持以高质量开发为核心，夯实“绿色健康、智慧科技”价值标签，进一步聚焦发展精品持有、质量服务及建筑科技业务，强化服务增值与提效，加速培育“第二曲线”业务竞争力。
在业内分析人士看来，中国金茂有资源、有能力实现“六年发展规划”。稳占高端改善市场、全面实现资源换仓、财务盘面保持稳健、持有业务构筑新增长极，将助力金茂成为业内少数跑通地产新周期发展路径、真正可持续增长的企业之一。
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